理想の家づくりは土地探しから。希望の土地を探すコツを発見!

2016/11/10

myhome-tochisagashi

「理想の家を建てる!」と決断してから、このブログ内で「家づくり奮闘記」として状況を更新しています。

今の状況としては、家づくりを思い立ってから1ヶ月あまり経ちましたが、何とか土地が決まりそうです。

まだ本契約には至ってませんが、「購入申込書」というものを不動産屋で書きました。
これは要するに「気持ち的にはこの土地を買います!」という決意表明のようなものらしく、これによって「この土地は商談中」とされて、他の人への紹介されなくなります。

これまでの土地探しで「この土地いいかも」と思ったら、「明日、他の方の契約なんで・・・」と何度も煮え湯を飲まされてきました。
なので、今回「ピン!」と来た段階で、思い切って決断したわけです。
何事も時には勢いって大事なので。

ということで、何とか土地が決まりそうになったので、これまでの土地探しで習得した「土地探しのコツ」をまとめてみますので、土地探しで悩んでいる方の参考になれば幸いです。

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家づくりの一歩は、土地探しから

当然ですが、家は土地がなければ建てれません。

今回、僕らは大手ハウスメーカーではなく、いわゆる地元の建築事務所に設計をお願いしようと考えています。
そうなると、その土地に合わせて、日当たりや風向きなどを考慮して間取り設計していくわけです。

なので、土地が決まっていなければ、なにも始まってはいかないのが現状。

当然、「無印良品の家」などのある程度パッケージ化された家を建てる場合は別だとは思います。
ただ、僕らのような注文住宅には、土地が決まっているかいないかはとても重要なことです。

間取りは後から変えられるけど、環境は変えられない

僕らは土地探しの段階で、建築士さんに相談していました。
そんな中で建築士さんに言われた言葉がとても印象的でした。
それは、

「間取りは後から変えられるけれど、環境は変えられない」

というものです。

つまり、土地探しによって今後の生活が左右されてきて、それは後から変えられないから慎重に、というアドバイスでした。

まぁ普通に考えれば当然のことなのですが、僕らは「家を建てること」にばかり意識が集中していて、「土地は安ければ」みたいな気持ちがあったので、この言葉には結構意識を変えさせてもらいました。

夫婦で「理想の土地」について相談してみる

ということで、改めて家族会議を開いて「理想の土地」について夫婦で議論をしました。

そのなかで、共通していたのはこのような点です。

・70坪以上の広々として家庭菜園ができる土地
・日当たりがよく明るい土地
・自然に囲まれて静かな土地
・駅からは遠くてもいいけれど、バス停が近い土地

価格に関しての詳細は省きますが、その辺は「とりあえずなるべく安く」というのが2人の見解です。

これらの「理想の土地」を意識しながら、土地探しを始めました。

まずはネットで理想の土地を探してみる

そこから、「理想の土地を見つけるぞ!」と息巻いて、まずはネットで土地を探し出しました。

「地域の名前+土地」とかで検索すると、結構な数が出てくるんですよね。
各不動産のサイトで色々な土地情報がアップされています。

ただ、明確な住所が書いてなかったり、そもそも写真がなかったり。
そんな土地がワンサカ出てきて、当然ですがネットだけじゃ決められなかったんですね。
それに、僕たちの理想とする土地がない・・・。

ただ、ネットでの土地探しには限界が・・・

やはり、ネットだけでの検索では限界があることを感じた僕らは、近くの不動産会社に飛び込んで相談することにしました。

やはり、不動産屋は土地探しのプロなので、色々なことを教えてもらえましたし、僕自身も探しながら気づいたポイントがあります。

・不動産屋がネットに全ての土地情報を出さない理由
・最新の土地情報をいち早くゲットする方法
・土地の売主と不動産屋のマージン
・理想の土地が見つからない時に視野を広げるポイント

などなど。

それらの「土地探しのコツ」を5つにまとめましたので、紹介させて頂きます。

土地探しのコツ①:不動産屋で裏情報をゲット

やはり、ネットだけでは良い土地には巡りあえません。

やはり人とのつながりと同じで土地も「縁」だと、土地を探してみて実感しました。
なので、ネットでパソコンの画面とにらめっこしているより、不動産屋さんに相談する方が「縁」は広がっていくように思います。

不動産屋にはネットに無い土地情報がゴロゴロと・・・

不動産屋に行ってみて感じたのは「ネットに載ってない情報が満載だ!」ということです。

不動産屋に言わせれば、「ネットは売れ残った情報を掲載している」とのこと。
というのも、不動産屋で新規で入った土地は、まずその不動産屋に来ているお客さんに「こんなの入りましたがどうですか?」と斡旋するようです。

そこで、売れない土地の一部をネットで公開してお客さんを呼ぼうとしているようです。

つまり、ネットで見つかる土地は、何かしらの理由で売れ残った土地ということになります。
それが、価格の問題なのか、立地の問題なのか、たまたまなのか、それは分かりませんが、少なくともそこから「理想の土地」は見つかりにくいことは分かると思います。

不動産屋と仲良くなれば、最新の土地を斡旋してくれる

なので、新しい土地情報が入ったら、誰よりも早く連絡してもうらうようにしておくことが大事です。

そのためには、僕は毎週同じ不動産屋に通って顔を覚えてもらうようにしました。

当然、不動産屋にしても商売なので「またあいつか〜」なんて顔はせず、愛想よく対応してくれます。
そのうちに、こちらの要望を把握してもらったり、家族構成を覚えてもらうことによって、良い土地を紹介してもらう人間関係ができました。

実際、今回仮契約した土地も、その不動産屋さんから紹介されたものです。

土地探しのコツ②:不動産屋は一つに絞ってOK!

僕の会社の同僚も、最近家を建てたのですが、彼いわく「良い土地を見つけるために、10件の不動産屋を回って情報を集めた」と言っていました。

複数の不動産屋の方が沢山情報が入る?

それを聞いた時、正直「面倒くせ〜・・・」と思った僕は、その不動産屋に直球で聞いてみました。

「正直、他の不動産屋も回った方がいい土地見つかります?」

って 笑。

当然、その不動産屋にしたら、そこで土地を決めて欲しいので「回っても意味無いですよ」という回答が来るに決まってます。
それは分かっていたのですが、その理由をどう説明するか、そこが気になったんで聞いてみました。

すると、「他を回っても、それほど意味は無い」という予想通りの回答とともに、簡潔な理由が出てきました。

その理由は「土地情報は、地域の全不動産屋で共有する決まりがある」

とのこと。

つまり、新しい土地情報が出てきたら、それを他の不動産屋にも伝える義務があるということらしいです。
ということは、いくら複数の不動産屋を回っても、基本的には同じ土地情報があるだけ。

なので、複数回っても意味があまり無い、ということです。

ただ、「あまり」と書いたのは、たまに昔ながらのおじいちゃんがやっている不動産屋は、公開せずに自分のところだけで土地情報を抱えている場合があるから、とのこと。

まぁ、それを探すのに労力を使うよりも、一つの不動産屋さんと良い関係を築いて、最新情報をもらえるようにする方が得策ということです。

土地探しのコツ③:昼夜で実際の土地を調査

不動産屋から紹介された土地の資料を見て「これはいい!」と言って、すぐに契約してはいけません(そんな人はいないと思いますが)。

当然ですが、実際に現地に行ってみて、土地を確認する必要があります。
その時にチェックするポイントをいくつか紹介します。

ただ、これは自分たちの「理想の土地」の条件に照らし合わせて、チェックポイントは作るようにしましょう。
紹介するのは、あくまで僕らの条件としてもポイントですので。

土地の日当たりはどうか?

僕らは、「理想の土地」の条件として「日当たりの良さ」を挙げていました。
なので、当然現地で見るポイントの第一は日当たりの良さです。

土地探しの時期は夏だったので、当然日は高いです。
ですので、日当たりの条件としては良いです。

ただ、それで良しとするのではなく、「これが冬になったら日の高さ的に日陰になるエリアはどこか?」と予想しながら、最悪の条件で日当たりはみるべきです。

そうしないと、冬になってガッカリ・・・ということもありえますから。

その土地、夜は暗すぎないか?

僕らには女の子2人の子供がいます。

今はまだ4歳と1歳なので、僕らがしっかりと見張っていればいいのですが、高校生や大学生になった時を考えてみます。

当然、夜出歩くこともあると思うので、そんな時に土地の周りに街灯はあるか?など、夜になった時のその土地の雰囲気を確認しておくことも大事です。

僕は今の土地を紹介されてから、昼に行ったり、夕方に行ったり、夜に行ったりと、色々なシュチュエーションでその土地の雰囲気を確認しました。

最初にもいったように「土地の環境は後からは変えられない」ので、そこは慎重にしすぎることはないと思います。

その土地から交通機関までの距離はどうか?

僕らの理想の土地の条件として「自然豊かな土地」というのも挙げていました。
できれば、山や川を見ながら生活したい。

ただ、そうなると、駅まで遠くなることは目に見えています。
なかなか、「自然豊かで駅から徒歩5分」とかっていう土地はないですよね?

なので、駅からは遠くてもバス停からは近い土地を条件に探していました。

そして、見つかった土地に行った時には、実際にバス停まで子供と歩いてみて、歩ける距離か?も確認しました。

公共交通機関との距離も土地探しに重要なポイントです。

土地探しのコツ④:中古物件も視野に入れる

年探しをしてみて感じたことは、土地を見るたびに欲が出てくる、ということ。

「バス停までは近いけど、日当たりが・・・」
「日当たりはいいけど、自然がもうちょっと・・・」

という感じで、どんどん要求値が高くなっていきがちです。

不動産屋の話によると、土地探しだけで3年かかった人もいるのだとか。
さすがにそこまでは待てないので、そんな時のコツをお伝えします。

掘り出し物は中古物件の中に

「土地」という条件で探していて、ある程度探し尽くして限界が来た時、少し視野を広げて「中古物件」まで範囲を広げてはどうでしょう。

というのも、意外と「中古物件」として売り出されているものの中に、「家はボロいけど、土地は良い」っていうのがあったりします。

今回、僕らが仮契約した土地も、もともとは「中古物件」として家付で売り出されていたものです。

そういった視点で土地を探すと、意外と掘り出し物が見つかるかもしれません。

解体費用との差し引きで考える

ただ、どうしても家付きの中古物件だと、それを解体する費用が発生します。

そこは、あらかじめ解体する費用を含めて「土地代」として考えておく必要があります。
ただ、家が建っている土地というのは、すでに水道などが引かれているので、それを利用できる利点もあるようです。

それらとの差し引きで、中古物件を土地として考えれば、選択肢はかなり広がると思います。

土地探しのコツ⑤:値下げ交渉をやってみる

これは、不動産屋の力量に依るところが大きいですが、値下げ交渉はやってみる価値はあります。

基本的には僕らが土地の売主と直接交渉することは出来ませんので、不動産屋を介して交渉することになります。

ただ、不動産屋として、なるべく高く売れば儲かるので(不動産屋の利益は土地の売値の3%であるため)、中々腰は重いとは思いますが交渉の余地はあります。

更地なら値下げ交渉を

まず、更地の土地であれば、単純に土地の値段を下げてもらうように交渉しましょう。

「〇〇万円ならすぐに契約する」という条件を出せば、早く売りたい売主であれば交渉に応じてくれることもあるようです。

建物付きなら「更地渡し」交渉を

今回僕が仮契約した中古物件であれば、家を解体して「更地渡し」にならないか交渉しましょう。

これはつまり、家を解体する費用を土地の売主側で持ってもらうとうこと。
ただ、これが無理そうなら、少なくとも解体費用の何割か分は値引きしてもらうように交渉してみましょう。

交渉だけで数十万円安くなるんだったら、やらない理由はないですよね?

まとめ:理想の家づくりのための土地探し

ということで、今回は理想の家づくりのための第一歩として、土地探しのコツについて書いてきました。

とにかく、ネットで家にこもっていても理想の土地は見つからないので、積極的に外に出て、自分にあった土地を見つけましょう。

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